Baurecht und Bauprojekte in Deutschland

Baurecht in Deutschland im Überblick

Das private Baurecht in Deutschland ruht auf drei Säulen. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält das allgemeine Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB) und seit 2018 besondere Regeln für den Bauvertrag, den Verbraucherbauvertrag sowie den Architekten- und Ingenieurvertrag (§§ 650a ff. BGB).

Die VOB/B, ein von einem Ausschuss aus öffentlichen und privaten Beteiligten erarbeitetes Klauselwerk für Bauleistungen, ist für öffentliche Auftraggeber verbindlich und wird auch in privaten Projekten häufig verwendet. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bildet den Rahmen für Planungshonorare. Hinzu kommen das öffentliche Baurecht, das Vergaberecht für öffentliche Projekte und eine umfangreiche Rechtsprechung zu Nachträgen, Mängeln und Bauzeitverzögerungen.

Für Auftraggeber, Auftragnehmer, Projektentwickler und Investoren bestimmt das Baurecht, wie Risiken zwischen den Parteien verteilt werden: wer die Kosten von Planungsänderungen, Baugrundverhältnissen, Preissteigerungen und Verzögerungen trägt, wie mit Mängeln umgegangen wird und wie Streitigkeiten beigelegt werden. Diese Seite erläutert den vertraglichen Rahmen, Nachträge, Abnahme und Mängel, Behinderungen und Sicherheiten, Architekten- und Ingenieurverträge sowie die Streitbeilegung. Zum weiteren Zusammenhang siehe unseren Überblick zum Immobilien- und öffentlichen Recht.

Vertragsmodelle und die VOB/B

Bauprojekte in Deutschland werden über verschiedene Vertragsmodelle abgewickelt. Im klassischen Modell beauftragt der Auftraggeber einen Architekten mit der Planung und getrennt Auftragnehmer für die einzelnen Gewerke. Ein Generalunternehmer führt sämtliche Bauleistungen aus und vergibt häufig Teile an Nachunternehmer. Ein Generalübernehmer oder Totalunternehmer übernimmt zusätzlich die Planung. Jedes dieser Modelle hat eigene Vor- und Nachteile für Kosten, Steuerung und Risikoverteilung.

Partnering-Modelle, Allianzverträge und Construction Management werden bei größeren Projekten eingesetzt, müssen aber an das deutsche Recht angepasst werden. Die Wahl des Modells bestimmt, welche Schnittstellen der Auftraggeber steuern muss und welche Risiken bei ihm verbleiben. Investoren, die ein in Entwicklung befindliches Projekt erwerben, sollten prüfen, welches Modell der Projektentwickler gewählt hat, weil Schnittstellenrisiken zwischen den Gewerken oft erst bei Fertigstellung und Abnahme zutage treten.

Die VOB/B wird in den meisten Projekten zwischen professionellen Parteien verwendet. Sie enthält detaillierte Regelungen zu Leistungsänderungen, Zusatzleistungen, Behinderungen, Abnahme, Mängeln, Zahlung und Kündigung. Wird die VOB/B als Ganzes ohne inhaltliche Abweichungen vereinbart, unterliegen ihre einzelnen Klauseln nicht der strengen AGB-Kontrolle; weichen die Parteien von ihr ab, werden die Klauseln dieser Kontrolle nach §§ 305 bis 310 BGB unterworfen, was Regelungen wie die kürzere Verjährungsfrist für Mängelansprüche unwirksam machen kann. Viele Verträge kombinieren die VOB/B daher mit projektspezifischen Bedingungen, was eine sorgfältige Gestaltung erfordert. Schon kleine Abweichungen vom Text der VOB/B können dabei weitreichende Folgen für die Wirksamkeit einzelner Klauseln haben.

Nachträge und Vergütung im Baurecht

Nachträge sind die häufigste Streitquelle im deutschen Baurecht. Begehrt der Besteller nach dem BGB eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs oder eine Änderung, die zur Erreichung des Werkerfolgs notwendig ist, müssen die Parteien zunächst Einvernehmen über die Änderung und die Anpassung der Vergütung anstreben, und der Unternehmer muss ein Angebot vorlegen. Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen (§ 650b BGB). Der Unternehmer muss der Anordnung folgen, es sei denn, eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs ist ihm nicht zumutbar.

Die Mehr- oder Mindervergütung wird nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn ermittelt oder anhand einer bei Vertragsschluss hinterlegten Urkalkulation (§ 650c Abs. 1, 2 BGB). Beide Wege setzen eine nachvollziehbare Dokumentation voraus, die in der Praxis über den Erfolg eines Nachtrags entscheidet.

Bis zu einer Einigung oder gerichtlichen Entscheidung kann der Unternehmer 80 % der in seinem Angebot genannten Mehrvergütung in Abschlagsrechnungen ansetzen (§ 650c Abs. 3 BGB). Um Blockaden auf der Baustelle zu vermeiden, kann jede Partei eine einstweilige Verfügung zum Anordnungsrecht oder zur Vergütungsanpassung beantragen; nach Baubeginn ist ein Verfügungsgrund nicht glaubhaft zu machen (§ 650d BGB). Nach der VOB/B kann der Auftraggeber Änderungen und notwendige Zusatzleistungen einseitig anordnen, wobei sich die Preisanpassung aus der ursprünglichen Preisermittlung ableitet. Unser Beitrag zu Nachträgen nach VOB/B und BGB vergleicht beide Regime.

Abnahme, Mängel und Verjährung

Die Abnahme ist das zentrale Ereignis im deutschen Baurecht. Mit ihr geht die Gefahr des zufälligen Untergangs auf den Auftraggeber über, die Schlusszahlung wird fällig, die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt, und die Beweislast für Mängel geht auf den Auftraggeber über. Der Besteller muss das Werk abnehmen, wenn es vertragsgemäß hergestellt ist; wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nicht verweigert werden. Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist und verweigert der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen (§ 640 Abs. 2 BGB), wobei gegenüber Verbrauchern zusätzliche Hinweispflichten bestehen.

Die Rechte des Bestellers bei Mängeln sind Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Ersatz der Aufwendungen und Vorschuss auf diese Aufwendungen, Rücktritt, Minderung und Schadensersatz (§§ 634, 637 BGB). Welches Recht im Einzelfall sinnvoll ist, hängt vom Mangel, vom Projektstand und von der Beziehung zum Unternehmer ab.

Ansprüche wegen Mängeln an Bauwerken verjähren fünf Jahre nach der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB); nach der VOB/B beträgt die Regelfrist vier Jahre, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren. Seit einer Änderung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Jahr 2018 kann ein Besteller im Werkvertragsrecht, der einen Mangel nicht beseitigen lässt, seinen Schaden nicht mehr nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen, wohl aber den Minderwert oder einen Vorschuss auf die Mängelbeseitigungskosten verlangen. Unser Beitrag zu Mängelansprüchen am Bau erläutert die Rechtsbehelfe.

Bauzeit, Behinderungen und Sicherheiten im Baurecht

Ansprüche wegen Verzögerung und Behinderung erfordern einen detaillierten Nachweis. Ein Auftragnehmer, der in der Ausführung behindert wird, muss die Behinderung nach der VOB/B schriftlich anzeigen, um eine Verlängerung der Ausführungsfristen zu erhalten, und kann eine Entschädigung verlangen, wenn der Auftraggeber die Behinderung zu vertreten hat. Deutsche Gerichte erwarten, dass der Auftragnehmer für jede Behinderung ihre konkrete Auswirkung auf den Bauablauf und die daraus folgenden Kosten darlegt; pauschale Ansprüche haben selten Erfolg. Wer Behinderungen nicht zeitnah dokumentiert, hat später erhebliche Schwierigkeiten, seine Ansprüche durchzusetzen.

Auftraggeber machen umgekehrt Vertragsstrafen geltend, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach der Rechtsprechung grundsätzlich auf einen Prozentsatz der Auftragssumme begrenzt sind, sowie Verzugsschäden. Zeitnahe Aufzeichnungen, fortgeschriebene Bauzeitenpläne und sorgfältig geführte Korrespondenz sind daher die Grundlage jedes erfolgreichen Anspruchs und jeder erfolgreichen Verteidigung, und viele Parteien nutzen heute spezielle Software für das Nachtragsmanagement und regelmäßige, mit der Gegenseite abgestimmte Terminplanfortschreibungen.

Unternehmer haben starke gesetzliche Sicherungsrechte. Sie können Sicherheit für die noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich Nachträgen zuzüglich 10 % für Nebenforderungen verlangen, in der Regel in Form einer Bankbürgschaft (§ 650f BGB). Leistet der Besteller die Sicherheit nicht, kann der Unternehmer die Leistung verweigern oder kündigen. Unternehmer können außerdem die Einräumung einer Sicherungshypothek am Baugrundstück des Bestellers verlangen (§ 650e BGB). Auftraggeber sichern ihrerseits Vertragserfüllungs- und Mängelansprüche durch vertraglich vereinbarte Bürgschaften und Einbehalte ab, in den Grenzen, die die Rechtsprechung für Allgemeine Geschäftsbedingungen entwickelt hat.

Im deutschen Baurecht haben Preisgleitklauseln seit den Materialpreissteigerungen der vergangenen Jahre an Bedeutung gewonnen. Langfristige Verträge sollten Kostensteigerungen für wesentliche Materialien und Energie ausdrücklich regeln, weil die allgemeine Lehre von der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) nur in Ausnahmefällen Abhilfe schafft und ihr Ergebnis ungewiss ist. Eine klare vertragliche Regelung schafft hier für beide Parteien Planungssicherheit.

Baugrund- und Planungsrisiko

Nach deutschem Baurecht trägt der Auftraggeber grundsätzlich das Risiko des von ihm gestellten Baugrunds und das Risiko seiner eigenen Planung, sofern der Vertrag diese Risiken nicht auf den Auftragnehmer verlagert. Generalübernehmerverträge und Pauschalpreisverträge übertragen mehr Risiko, doch auch dann hängt der Umfang des übertragenen Risikos vom genauen Wortlaut und von den bei Vertragsschluss verfügbaren Informationen ab. Baugrundgutachten, eine klare Leistungsbeschreibung und ein festgelegtes Verfahren für unvorhergesehene Verhältnisse sind der beste Schutz für beide Seiten, insbesondere bei der Revitalisierung von Brachflächen, wo Altlasten und alte Fundamente häufig sind.

Verbraucherbauverträge

Verträge mit Verbrauchern über den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen sind Verbraucherbauverträge, die der Textform bedürfen (§ 650i BGB). Der Unternehmer muss eine Baubeschreibung und einen verbindlichen Fertigstellungszeitpunkt angeben, und der Verbraucher hat ein gesetzliches Widerrufsrecht, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde (§ 650l BGB). Abschlagszahlungen dürfen 90 % der Gesamtvergütung nicht übersteigen, und der Verbraucher hat Anspruch auf eine Sicherheit von 5 % für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel (§ 650m BGB). Bauträger, die neue Wohnungen verkaufen, verwenden in der Regel notariell beurkundete Bauträgerverträge, für die zusätzliche Regeln gelten. Unternehmer, die mit Verbrauchern kontrahieren, sollten ihre Vertragsmuster daher regelmäßig auf diese Anforderungen prüfen.

Architekten- und Ingenieurverträge und die HOAI

Architekten- und Ingenieurverträge sind in §§ 650p bis 650t BGB geregelt. Sind wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart, erstellt der Architekt zunächst eine Planungsgrundlage, nach deren Vorlage der Besteller den Vertrag binnen zwei Wochen kündigen kann (§ 650r BGB). Architekten und Ingenieure haften in bestimmten Fällen gesamtschuldnerisch mit den ausführenden Unternehmern für Mängel, können aber verlangen, dass der Besteller wegen eines Ausführungsmangels zunächst den Unternehmer in Anspruch nimmt (§ 650t BGB).

Die HOAI regelt Leistungsbilder und Honorartafeln für Planungsleistungen. Nach dem Urteil des EuGH vom 4. Juli 2019 (Kommission/Deutschland, C-377/17), wonach verbindliche Mindest- und Höchstsätze gegen die Dienstleistungsrichtlinie verstießen, wurde die HOAI mit Wirkung zum 1. Januar 2021 geändert: Die Honorartafeln enthalten seither Orientierungswerte, und Honorare können in Textform frei vereinbart werden. Fehlt eine Honorarvereinbarung in Textform, gilt der Basishonorarsatz. Auftraggeber und Planer sollten das Honorar deshalb von Beginn an ausdrücklich und in der vorgeschriebenen Form vereinbaren. Siehe unseren Beitrag zu Architekten- und Ingenieurhonoraren nach der HOAI-Reform.

Versicherung und Zahlung

Bauprojekte in Deutschland werden typischerweise über eine Kombination aus Betriebshaftpflichtversicherung des Unternehmers, Bauleistungsversicherung und, für Planer, Berufshaftpflichtversicherung abgesichert. Der Vertrag sollte festlegen, wer welche Versicherung abschließt, welche Mindestdeckung gilt und wie Selbstbehalte behandelt werden. Die Zahlungsbedingungen sehen in der Regel Abschlagszahlungen nach Baufortschritt (§ 632a BGB) oder einen Zahlungsplan vor, mit einer Schlussrechnung nach der Abnahme. Streitigkeiten über die Schlussrechnung betreffen häufig Nachträge, Mengen und Abzüge wegen Mängeln, weshalb sich eine disziplinierte Dokumentation jeder Änderungsanordnung am Ende des Projekts auszahlt.

Streitigkeiten im Baurecht und Streitbeilegung

Bauprozesse in Deutschland sind oft langwierig und von Sachverständigen geprägt. Bei den Landgerichten sind spezialisierte Zivilkammern für Streitigkeiten aus Bau- und Architektenverträgen sowie aus damit zusammenhängenden Ingenieurverträgen einzurichten (§ 72a des Gerichtsverfassungsgesetzes, GVG), und die Oberlandesgerichte haben spezialisierte Senate. Im selbständigen Beweisverfahren kann der Zustand eines Werks durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen vor oder außerhalb eines Hauptsacheverfahrens festgestellt werden, wobei die Verjährung gehemmt wird. Streitigkeiten mit hohem Streitwert können zudem vor den neuen Commercial Courts verhandelt werden, soweit die Länder solche eingerichtet haben. Die Wahl des richtigen Forums sollte daher bereits bei der Vertragsgestaltung bedacht werden.

Deutschland kennt kein gesetzliches Adjudikationsverfahren, das mit dem im Vereinigten Königreich vergleichbar wäre, sodass beschleunigte Verfahren vertraglich vereinbart werden müssen. Zu den Optionen gehören Dispute Boards, verbindliche Schiedsgutachten, die verbindlich sind, sofern sie nicht offenbar unbillig sind (§ 319 BGB), Schlichtung und Schiedsverfahren. Schiedsverfahren sind bei internationalen und großen Infrastrukturprojekten verbreitet; Schiedssprüche können nur aus begrenzten Gründen binnen drei Monaten aufgehoben werden (§ 1059 ZPO). Unser Beitrag zu Baustreitigkeiten und Adjudikation erörtert die Optionen, und unsere Seite zu Streitbeilegung behandelt Prozessführung und Schiedsverfahren allgemein.

Beispiel: Ein hypothetischer Logistikentwickler beauftragt einen Generalunternehmer unter Einbeziehung der VOB/B mit dem Bau einer Lagerhalle. Während der Bauphase wünscht der Mieter eine größere Ladezone. Der Entwickler ordnet die Änderung an, der Auftragnehmer verlangt eine Preiserhöhung auf Grundlage seiner ursprünglichen Kalkulation zuzüglich Behinderungskosten, und die Parteien sind uneins. Das vertraglich vorgesehene Dispute Board trifft binnen weniger Wochen eine vorläufige Entscheidung, sodass die Arbeiten fortgesetzt werden können, während jede Partei den Streit später vor Gericht bringen kann. Das Beispiel zeigt, welchen Wert ein vertraglich vereinbarter Mechanismus zur schnellen Streitentscheidung im Baurecht haben kann.

So unterstützt TRW & Co im Baurecht

Wir beraten Auftraggeber, Projektentwickler, Investoren, Auftragnehmer und Planer im Baurecht in Deutschland, bei Hochbauten, Industrieanlagen und Infrastruktur. Wir strukturieren Projektabwicklungsmodelle, entwerfen und verhandeln Bau-, Generalunternehmer-, Architekten- und Ingenieurverträge auf Grundlage von BGB und VOB/B und beraten zu Sicherheiten, Versicherungen und Preisanpassungsklauseln. Während der Projekte unterstützen wir das Nachtragsmanagement bei Leistungsänderungen, Behinderungen und Mängeln und helfen, Eskalationen zu vermeiden. Dabei verbinden wir rechtliche Beratung mit einem Verständnis für die praktischen Abläufe auf der Baustelle. Kommt es zum Streit, vertreten wir Mandanten in selbständigen Beweisverfahren, vor staatlichen Gerichten, in Schiedsverfahren und vor Dispute Boards. Um ein Projekt zu besprechen, nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf. Diese Seite enthält allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung.