Ansprüche wegen Baumängeln in Deutschland

Baumängel: der rechtliche Rahmen

Ansprüche wegen Baumängeln richten sich in Deutschland nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), das seit 2018 durch besondere Vorschriften zum Bauvertrag in §§ 650a ff. BGB ergänzt wird. Viele gewerbliche Projekte beziehen außerdem die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B) ein, ein Regelwerk Allgemeiner Geschäftsbedingungen, das die gesetzlichen Regeln in mehreren Punkten abändert. Der Unternehmer schuldet ein mangelfreies Werk: Es muss die vereinbarte Beschaffenheit haben, sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte und im Übrigen für die gewöhnliche Verwendung eignen und den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen.

Ist das Werk mangelhaft, stehen dem Besteller die in § 634 BGB aufgeführten Rechte zu: Nacherfüllung, Selbstvornahme mit Ersatz der Aufwendungen, Rücktritt oder Minderung sowie Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen. Die meisten dieser Rechte setzen voraus, dass der Besteller dem Unternehmer zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.

Dieser Beitrag erläutert die wesentlichen Stationen eines Anspruchs wegen Baumängeln – Abnahme, Verjährung, Wahl des Rechtsbehelfs, Beweis – sowie die Gestaltungs- und Strategiepunkte, die Bauherren, Projektentwickler, Bauunternehmen und Investoren berücksichtigen sollten.

Die Abnahme als Wendepunkt

Die Abnahme teilt ein Bauprojekt in zwei Phasen. Vor der Abnahme kann der Besteller im Rahmen der Erfüllung auf einem mangelfreien Werk bestehen; nach der Abnahme ist er auf die Mängelrechte angewiesen. Die Abnahme macht zudem die Vergütung fällig, lässt die Gefahr des zufälligen Untergangs übergehen, setzt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche in Gang und verschiebt die Beweislast: Nach der Abnahme muss grundsätzlich der Besteller beweisen, dass ein Mangel vorliegt.

Nach § 640 BGB muss der Besteller ein vertragsmäßig hergestelltes Werk abnehmen und darf die Abnahme wegen unwesentlicher Mängel nicht verweigern. Ein Werk gilt als abgenommen, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. Nimmt der Besteller ein Werk in Kenntnis eines Mangels ab, behält er seine Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung nur, wenn er sie sich bei der Abnahme vorbehält (§ 640 Abs. 3 BGB).

Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme

Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Unternehmer verlangen, dass der Besteller an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitwirkt (§ 650g BGB). Ist ein offenkundiger Mangel in dieser Zustandsfeststellung nicht angegeben und das Werk dem Besteller verschafft worden, wird vermutet, dass der Mangel nach der Zustandsfeststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten ist, es sei denn, er kann seiner Art nach nicht vom Besteller verursacht worden sein. Besteller sollten Zustandsfeststellungen daher ernst nehmen und alle sichtbaren Mängel festhalten. Es empfiehlt sich, dazu einen eigenen Sachverständigen hinzuzuziehen und das Ergebnis mit Fotos zu dokumentieren.

Verjährungsfristen bei Baumängeln

Nach § 634a Abs. 1 BGB verjähren die Ansprüche auf Nacherfüllung, auf Ersatz der Selbstvornahmekosten und auf Schadensersatz wie folgt:

Bei Verträgen auf Grundlage der VOB/B ist die Regelfrist für Bauwerke nach der VOB/B kürzer – vier Jahre –, sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren; deshalb vereinbaren Besteller häufig ausdrücklich fünf Jahre. Die VOB/B sieht außerdem vor, dass eine schriftliche Mängelanzeige für den gerügten Mangel eine neue Verjährungsfrist in Gang setzen kann – eine Besonderheit, die das Gesetz nicht kennt.

Die Verjährung kann gehemmt werden, insbesondere durch Verhandlungen, durch Klageerhebung und durch die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens (§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB). Für verdeckte Baumängel in großen Projekten ist es üblich, für einzelne Gewerke wie Dächer oder Abdichtungen längere Fristen zu vereinbaren.

Den richtigen Rechtsbehelf wählen

Nacherfüllung

Der erste Schritt besteht fast immer darin, Nacherfüllung zu verlangen und eine angemessene Frist zu setzen. Der Unternehmer kann wählen, ob er den Mangel beseitigt oder ein neues Werk herstellt, und trägt die erforderlichen Aufwendungen. Der Besteller kann einen angemessenen Teil der Vergütung zurückbehalten, in der Regel das Doppelte der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten.

Selbstvornahme und Kostenvorschuss

Läuft die Frist erfolglos ab, kann der Besteller den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 637 BGB). Er kann auch einen Vorschuss für die voraussichtlichen Kosten fordern (§ 637 Abs. 3 BGB). Der Vorschuss ist für die Mängelbeseitigung zu verwenden und anschließend abzurechnen; nicht verbrauchte Beträge sind zurückzuzahlen. Für Besteller ist der Vorschuss oft der wirksamste Rechtsbehelf, weil er die Mängelbeseitigung finanziert, ohne dass auf den Unternehmer gewartet werden muss.

Minderung und Rücktritt

Der Besteller kann die Vergütung im Verhältnis zum geminderten Wert herabsetzen oder bei erheblichen Mängeln vom Vertrag zurücktreten. Bei Bauwerken ist der Rücktritt selten praktikabel, die Minderung ist jedoch nützlich, wenn die Mängelbeseitigung unwirtschaftlich ist oder der Besteller mit dem Mangel leben will.

Schadensersatz – und das Ende der fiktiven Mängelbeseitigungskosten

Schadensersatzansprüche nach § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB setzen Verschulden voraus, das vermutet wird. Bis 2018 verlangten Besteller häufig Schadensersatz, den sie auf Grundlage der geschätzten Mängelbeseitigungskosten berechneten, ohne den Mangel tatsächlich beseitigen zu lassen.

Mit Urteil vom 22.2.2018 – VII ZR 46/17 hat der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung für ab dem 1. Januar 2002 geschlossene Verträge aufgegeben. Ein Besteller, der das mangelhafte Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann seinen Schaden nicht mehr nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen. Stattdessen kann er den Minderwert des Werks geltend machen oder den mangelbedingten Minderwert ausgehend von der vereinbarten Vergütung schätzen. Das Gericht bestätigte zugleich, dass ein Besteller, der den Mangel beseitigen lassen will, grundsätzlich weiterhin einen Vorschuss nach § 637 BGB verlangen kann.

Die Entscheidung hat die Prozessstrategie verändert. Besteller, die den Mangel beseitigen lassen wollen, sollten Vorschuss oder Aufwendungsersatz verlangen; Besteller, die nicht beseitigen wollen, müssen einen Minderwert nachweisen. Bauunternehmen, die mit Schadensersatzforderungen konfrontiert sind, sollten prüfen, wie die Forderung berechnet ist. Eine Berechnung, die sich allein auf geschätzte Mängelbeseitigungskosten stützt, ohne dass eine Beseitigung erfolgt, ist seit dieser Entscheidung angreifbar.

Beweis: selbständiges Beweisverfahren und Sachverständige

Streitigkeiten über Baumängel werden in der Regel von Sachverständigen entschieden. Um Beweise frühzeitig zu sichern – etwa bevor der Mangel beseitigt oder die Baustelle verändert wird –, kann eine Partei ein selbständiges Beweisverfahren nach § 485 ZPO beantragen. Ist ein Rechtsstreit noch nicht anhängig, kann eine Partei mit rechtlichem Interesse die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen über den Zustand einer Sache, die Ursache eines Mangels und den Aufwand für seine Beseitigung beantragen. Das Gutachten kann später im Hauptverfahren verwendet werden, und der Antrag hemmt die Verjährung.

Besteller sollten Mängel auch selbst dokumentieren: Fotos, Mängelanzeigen an den Unternehmer, Protokolle von Baustellenbegehungen und Rechnungen über Mängelbeseitigungen. Bauunternehmen sollten Anordnungen, Nachträge, Behinderungsanzeigen und Bedenkenanmeldungen zu den Vorgaben des Bestellers dokumentieren, denn ein Unternehmer, der auf Probleme in der Planung des Bestellers hingewiesen hat, kann der Haftung für daraus resultierende Mängel unter Umständen entgehen.

Mehrere Beteiligte, Sicherheiten und Vertragsgestaltung

Große Projekte beziehen Architekten, Ingenieure, Generalunternehmer und Nachunternehmer ein. Ein Mangel kann sowohl auf Planungs- als auch auf Ausführungsfehlern beruhen. Architekten und Bauunternehmen können als Gesamtschuldner haften, mit einem Innenausgleich untereinander. Der Besteller muss zudem die Verjährung gegenüber jedem Beteiligten im Blick behalten, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten beginnen kann.

Haftung von Architekten und Ingenieuren

Architekten und Ingenieure haften für Mängel ihrer Planung und Bauüberwachung nach denselben werkvertraglichen Regeln, bei Planungs- und Überwachungsleistungen für ein Bauwerk mit einer Verjährungsfrist von fünf Jahren. Beruht ein Mangel sowohl auf einem Planungs- als auch auf einem Ausführungsfehler, kann der Besteller grundsätzlich wählen, wen er in Anspruch nimmt; gegenüber dem Bauunternehmen muss er sich allerdings ein Mitverschulden für Fehler seines eigenen Planers anrechnen lassen.

Der bauüberwachende Architekt kann haften, wenn er Ausführungsmängel bei der Bauüberwachung nicht erkennt. Seit 2018 kann ein Architekt, der wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch genommen wird, die Leistung verweigern, bis der Besteller dem haftenden Bauunternehmer erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat (§ 650t BGB); das prägt die Reihenfolge der Inanspruchnahme.

Sicherheiten spielen eine wichtige Rolle. Besteller behalten typischerweise einen Prozentsatz der Vergütung ein oder verlangen Gewährleistungsbürgschaften, um Mängelansprüche während der Verjährungsfrist abzusichern. Bauunternehmen wiederum können nach § 650f BGB Sicherheit für ihre Vergütung verlangen. Vertragliche Ausschlüsse oder Beschränkungen der Mängelrechte sind unwirksam, soweit der Unternehmer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (§ 639 BGB), und in AGB unterliegen sie den §§ 305 ff. BGB.

Gestaltungspunkte für Bauherren sind klare Beschaffenheitsvereinbarungen, festgelegte Abnahmeverfahren, vereinbarte Verjährungsfristen für kritische Bauteile, Gewährleistungssicherheiten in angemessener Höhe und Dauer, die hilfsweise Abtretung von Ansprüchen gegen Nachunternehmer und ein Streitbeilegungsmechanismus, der Sachverständige frühzeitig einbezieht. Unser Beitrag zu Baustreitigkeiten erläutert Alternativen wie Adjudikation und Schiedsgutachten.

Baumängel bei Immobilientransaktionen

Baumängel spielen auch dann eine Rolle, wenn Gebäude den Eigentümer wechseln. Wer eine neu errichtete Immobilie von einem Bauträger kauft, erwirbt typischerweise im Rahmen eines Bauträgervertrags, auf dessen Bauanteil das Werkvertragsrecht anzuwenden ist, einschließlich der fünfjährigen Verjährungsfrist für Mängel am Bauwerk. Wer dagegen ein Bestandsgebäude erwirbt, kauft nach Kaufrecht, wobei Verkäufer die Haftung für Mängel üblicherweise ausschließen, abgesehen von arglistigem Verschweigen und besonderen Garantien.

Bei Asset Deals über kürzlich fertiggestellte Gebäude verlangen Käufer deshalb, dass der Verkäufer seine Mängelansprüche gegen Bauunternehmen und Planer abtritt oder für den Käufer verfolgt. Die Abtretung sollte Gewährleistungssicherheiten wie Bürgschaften sowie die maßgebliche Dokumentation umfassen, darunter Abnahmeprotokolle, Mängellisten und Korrespondenz. Ohne diese Unterlagen wird der Käufer kaum nachweisen können, wann die Verjährung begonnen hat und welche Mängel vorbehalten wurden. Bei Share Deals verbleiben die Ansprüche bei der Objektgesellschaft, doch Käufer sollten auch hier ihren Stand und ihre Verjährung prüfen.

Die Due Diligence bei einem kürzlich fertiggestellten Gebäude sollte den Abnahmestand aller Gewerke, offene Mängellisten, laufende Beweisverfahren und Streitigkeiten, Einbehalte und Sicherheiten sowie die Verjährungsdaten für die wesentlichen Bauteile erfassen. Wer diese Punkte früh klärt, vermeidet, dass Ansprüche wegen Baumängeln unbemerkt verjähren oder bei der Kaufpreisbemessung unberücksichtigt bleiben.

So unterstützt TRW & Co bei Baumängeln

Wir beraten Bauherren, Projektentwickler, Investoren, Bauunternehmen und Planer zu Baumängeln. Wir entwickeln Abnahmestrategien, bewerten Mängelansprüche und Verjährung, verfolgen und verteidigen Ansprüche auf Vorschuss, Schadensersatz und Minderung, führen selbständige Beweisverfahren und koordinieren technische Sachverständige. Außerdem gestalten wir Bau- und Planungsverträge, die das Mängelrisiko klar verteilen. Unsere Arbeit ist verbunden mit unseren Praxisbereichen Baurecht und Wirtschaftsprozesse sowie mit unserem Beitrag zu Nachträgen im Bauvertrag. Bitte nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.