BGH zu Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen

Schriftformheilungsklauseln: das BGH-Urteil im Überblick

Mit Urteil vom 27.9.2017 – XII ZR 114/16 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen mit der zwingenden Vorschrift des § 550 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) unvereinbar und daher unwirksam sind.

Solche Klauseln, in denen sich die Parteien verpflichten, etwaige Mängel der Schriftform zu heilen und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf einen solchen Mangel vorzeitig zu kündigen, können für sich genommen eine Partei nicht daran hindern, wegen Nichteinhaltung der Schriftform ordentlich zu kündigen. Das Gericht fügte eine Einschränkung hinzu: Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn sich eine Partei auf einen Formmangel einer nachträglichen Vereinbarung beruft, die ausschließlich ihr zum Vorteil gereicht, um sich von einem langfristigen Mietvertrag zu lösen, der ihr lästig geworden ist.

Für Vermieter, Mieter, Investoren und Finanzierer war die Entscheidung ein schwerer Schlag für die Sicherheit langfristiger gewerblicher Mietverträge in Deutschland. Nach § 550 BGB gilt ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag, der die gesetzliche Form nicht wahrt, als für unbestimmte Zeit geschlossen und kann mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Schriftformheilungsklauseln waren weit verbreitet, um dieses Risiko abzumildern; der BGH hat dieses Sicherheitsnetz beseitigt. Seit dem 1.1.2025 hat der Gesetzgeber das Schriftformerfordernis für Gewerbemietverträge durch ein Textformerfordernis ersetzt, was die praktische Bedeutung von Schriftformheilungsklauseln erheblich verringert, Formrisiken aber nicht vollständig beseitigt. Die folgenden Abschnitte erläutern das Urteil, die Reform und die verbleibenden Fallstricke.

Hintergrund: § 550 BGB und die Schriftformfalle

§ 550 BGB gilt unmittelbar für Wohnraummietverträge und über § 578 BGB für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind. Sein Zweck ist es, einen Erwerber des Grundstücks, der nach § 566 BGB kraft Gesetzes in bestehende Mietverhältnisse eintritt, zu schützen, indem er die wesentlichen Bedingungen eines langfristigen Mietvertrags aus den Unterlagen ersehen kann. Er dient außerdem Beweiszwecken und schützt die Parteien vor übereilten Bindungen. Nach der bis Ende 2024 geltenden Schriftform mussten alle wesentlichen Vertragsbedingungen einschließlich späterer Änderungen in einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde oder in eindeutig miteinander verbundenen Urkunden enthalten sein.

In der Praxis waren Formmängel häufig: fehlende Unterschriften, unvollständige Anlagen, per E-Mail vereinbarte Nachträge oder Schreiben über Mietanpassungen, die die Form nicht wahrten. Eine Partei, die einen langfristigen Mietvertrag vorzeitig beenden wollte, typischerweise ein Mieter, dessen Geschäft sich verändert hatte, oder ein Vermieter, der zu einer höheren Miete neu vermieten wollte, konnte nach solchen Mängeln suchen und sie zur Kündigung nutzen. Dies wurde allgemein als „Schriftformfalle“ angesehen, die die Stabilität langfristiger Mietverträge untergrub. Gerade bei Mietverträgen mit langen Festlaufzeiten konnte ein einzelner, unscheinbarer Mangel damit weitreichende wirtschaftliche Folgen haben.

Die Entscheidung und ihre Begründung

Im konkret entschiedenen Fall verlangte ein gewerblicher Vermieter die Räumung von einem gewerblichen Mieter und stützte sich auf eine Kündigung wegen eines Formmangels in einer Nachtragsvereinbarung. Der zugrunde liegende Mietvertrag enthielt eine Schriftformheilungsklausel. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hatte die Klage abgewiesen, und der BGH wies die Revision des Vermieters zurück.

Der BGH entschied erstens, dass Schriftformheilungsklauseln mit dem zwingenden Charakter des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam sind. Der Hauptzweck der Vorschrift ist der Schutz eines Grundstückserwerbers; die Parteien können eine drittschützende Vorschrift nicht abbedingen, und selbst zwischen ihnen würde eine Klausel, die sie zur Heilung von Formmängeln verpflichtet, den zwingenden Charakter der Vorschrift aushöhlen. Das Gericht setzte damit seine frühere Rechtsprechung aus dem Jahr 2014 fort, die solche Klauseln bereits gegenüber Erwerbern für unwirksam erklärt hatte.

Zweitens entschied das Gericht, dass sich der Vermieter in diesem Fall wegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf den Formmangel berufen konnte. Die formunwirksame Nachtragsvereinbarung hatte ausschließlich dem Vermieter genützt, und den Formmangel dieser Vereinbarung zu nutzen, um sich von einem lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen, war rechtsmissbräuchlich. Diese Ausnahme ist eng und hängt von den Umständen ab; sie schützt eine Partei nicht allgemein vor Kündigungen wegen Formmängeln. Für die Vertragsgestaltung folgt daraus, dass die sorgfältige Einhaltung der Form selbst der einzige verlässliche Schutz bleibt.

Der BGH hat ähnliche Erwägungen zu Treu und Glauben in anderen Fällen angestellt, in denen eine Partei ausdrücklich zugesagt hatte, eine Pflicht zur Einhaltung der Form zu erfüllen, oder in denen die Kündigung die Existenz der anderen Partei gefährden würde. Die Gerichte prüfen jeden Fall einzeln und wägen das Verhalten beider Parteien, die Entstehung des Mangels und die Folgen der Kündigung ab. Die Parteien können sich bei ihrer Planung nicht im Voraus auf diese Ausnahmen stützen, sie bieten aber Argumente in Streitigkeiten, in denen eine Kündigung opportunistisch erscheint.

Der Übergang zur Textform seit 2025

Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz hat § 578 Abs. 1 BGB mit Wirkung zum 1.1.2025 geändert. Für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, bestimmt § 578 Abs. 1 BGB nun, dass § 550 mit der Maßgabe anzuwenden ist, dass ein für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossener Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Die Textform nach § 126b BGB erfordert eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist, etwa eine E-Mail oder ein eingescanntes Dokument. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr erforderlich. Damit entfallen viele der praktischen Schwierigkeiten, die in der Vergangenheit zu Formmängeln geführt haben.

Es gelten Übergangsregeln. Nach Art. 229 § 70 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) galt das alte Schriftformerfordernis für vor dem 1.1.2025 geschlossene Gewerbemietverträge bis einschließlich 1.1.2026 fort, sofern nicht ab dem 1.1.2025 ein Nachtrag vereinbart wurde; in diesem Fall gilt die neue Regel ab dem Zeitpunkt dieses Nachtrags. Stand November 2026 gilt daher für alle Gewerbemietverträge die Textform. Wohnraummietverträge unterliegen weiterhin der Schriftform nach § 550 BGB.

Verbleibende Risiken nach der Reform

Der Übergang zur Textform verringert das Risiko von Formmängeln erheblich, weil viele Nachträge, die früher die Schriftform verfehlten, etwa per E-Mail vereinbarte Mietanpassungen, nun die Textform wahren. Das inhaltliche Erfordernis bleibt jedoch bestehen: Alle wesentlichen Bedingungen eines langfristigen Mietvertrags müssen weiterhin in Textform festgehalten werden, und auch Änderungen wesentlicher Bedingungen müssen in Textform erfolgen. Mündliche oder durch schlüssiges Verhalten getroffene Vereinbarungen, eine unvollständige Dokumentation von Anlagen wie Lageplänen oder unklare Bezugnahmen zwischen Dokumenten können weiterhin dazu führen, dass ein Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

Zudem gilt die Aussage des BGH zu Schriftformheilungsklauseln für die Textform gleichermaßen. Eine Klausel, die die Parteien verpflichtet, Textformmängel zu heilen und nicht aus diesem Grund zu kündigen, wäre ebenfalls mit der zwingenden Vorschrift unvereinbar. Altverträge mit Schriftformheilungsklauseln sollten daher nicht als geschützt angesehen werden, und für Mängel, die vor 2026 entstanden sind, können sich Übergangsfragen stellen. Erwerber und Finanzierer sollten die Dokumentation von Mietverträgen weiterhin sorgfältig prüfen. Das gilt insbesondere für ältere Verträge mit zahlreichen Nachträgen, bei denen sich die Vertragslage über viele Jahre entwickelt hat.

Schriftformheilungsklauseln in bestehenden Mietverträgen

Viele vor 2017 und manche später unterzeichnete Gewerbemietverträge enthalten noch Schriftformheilungsklauseln. Nach dem BGH-Urteil bieten diese Klauseln keinen verlässlichen Schutz, sie sind aber nicht völlig bedeutungslos. Sie dokumentieren den Willen der Parteien, an der vereinbarten Laufzeit festzuhalten, was für die Beurteilung relevant sein kann, ob eine Partei treuwidrig handelt, wenn sie sich später auf einen Formmangel beruft, insbesondere wenn sie den Mangel selbst verursacht oder von ihm profitiert hat. Manche Klauseln enthalten zudem eine gesonderte Pflicht, an der ordnungsgemäßen Dokumentation von Nachträgen mitzuwirken, deren Verletzung Schadensersatzansprüche begründen kann, auch wenn sie die Kündigung nicht verhindert.

Vermieter und Mieter sollten ihre Bestände daher überprüfen, und zwar möglichst systematisch und vollständig. Weisen Mietverträge Formmängel aus der Zeit vor der Textformreform auf, können die Parteien erwägen, den gesamten Mietvertrag in einem konsolidierten Nachtrag zu dokumentieren, der das aktuelle Textformerfordernis erfüllt. Eine solche Konsolidierung kann Unsicherheit beseitigen, sofern sie alle wesentlichen Bedingungen umfasst und von allen Parteien vereinbart wird, einschließlich etwaiger Rechtsnachfolger auf Vermieter- oder Mieterseite. Bei großen Beständen hilft eine Priorisierung nach Restlaufzeit, Miethöhe und strategischer Bedeutung, die Bemühungen dort zu bündeln, wo die finanziellen Folgen einer vorzeitigen Kündigung am größten wären.

Finanzierung, Bewertung und Transaktionen

Die Stabilität langfristiger Mietverträge ist für den Wert von Gewerbeimmobilien zentral. Finanzierer und Investoren kalkulieren auf Grundlage der vereinbarten Laufzeiten, und eine vorzeitige Kündigung wegen eines Formmangels kann Bewertungen, Kreditauflagen und den Erfolg einer Transaktion beeinträchtigen. In der Due Diligence prüfen Käufer daher nicht nur den Hauptvertrag, sondern jeden Nachtrag, jeden Side Letter und jede Anlage und fragen, ob die Form zum Zeitpunkt der jeweiligen Vereinbarung gewahrt wurde. Von Verkäufern werden häufig besondere Garantien zur Formwahrung verlangt, und Kaufpreismechanismen können erkannte Risiken berücksichtigen.

Der Übergang zur Textform vereinfacht die künftige Dokumentation, die Due Diligence für bestehende Mietverträge muss aber auf Vereinbarungen vor 2025 oder vor dem ersten Nachtrag nach 2025 weiterhin die alten Schriftformregeln anwenden. Finanzierer können zudem verlangen, dass Kreditnehmer Formmängel in wichtigen Mietverträgen als Finanzierungsbedingung beheben. Eine klare und vollständige Dokumentation bleibt der beste Schutz für alle Beteiligten. Wer seine Mietverträge rechtzeitig ordnet, vermeidet zudem Verzögerungen, wenn eine Finanzierung oder ein Verkauf kurzfristig ansteht.

Praktische Schritte für Vermieter und Mieter

• Führen Sie eine vollständige und konsolidierte Mietvertragsakte mit allen Nachträgen, Anlagen und Side Letters.
• Halten Sie alle Änderungen wesentlicher Bedingungen wie Miete, Laufzeit, Mietfläche und Nutzung in Textform fest und verbinden Sie sie eindeutig mit dem Mietvertrag.
• Nehmen Sie keine Schrift- oder Textformheilungsklauseln in der Erwartung auf, dass sie Schutz bieten; konzentrieren Sie sich stattdessen auf die Einhaltung der Form.
• Prüfen Sie bei Transaktionen die Formwahrung jedes Mietvertrags, einschließlich der vor 2025 nach altem Recht vereinbarten Nachträge.
• Droht eine Vertragspartei mit einer Kündigung wegen eines Formmangels, prüfen Sie die Ausnahme nach Treu und Glauben und den Zeitpunkt des Mangels.

So unterstützt TRW & Co

Wir beraten Vermieter, Mieter, Investoren und Finanzierer zu gewerblichen Mietverträgen in Deutschland, von der Gestaltung und Nachträgen bis zur Due Diligence und zu Streitigkeiten über Kündigungen. Wir prüfen Mietvertragsbestände auf Formrisiken, auch im Hinblick auf vorhandene Schriftformheilungsklauseln, beraten zum Übergang zur Textform und vertreten Mandanten in Räumungs- und Kündigungsstreitigkeiten. Unsere Arbeit ist verknüpft mit unserem Praxisbereich Immobilientransaktionen; siehe auch unsere Beiträge zu Gewerbemietverträgen in Textform seit 2025 und zu Share Deal und Asset Deal bei Immobilien. Bitte kontaktieren Sie uns, um Ihre Mietverträge zu besprechen. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung.