Immobilienfinanzierung in Deutschland

Wie Immobilienfinanzierung in Deutschland funktioniert

Gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland ist besicherte Kreditvergabe gegen ertragbringende Bestandsimmobilien oder Projektentwicklungen, dokumentiert nach deutschem Recht und in erster Linie durch im Grundbuch eingetragene Grundschulden gesichert. Kreditgeber sind Geschäftsbanken, Pfandbriefbanken, Sparkassen und Genossenschaftsbanken, Versicherer und Pensionsfonds sowie eine wachsende Zahl von Debt Funds. Kreditnehmer sind in der Regel Objektgesellschaften (Propcos), die einem Fonds, einem Family Office oder einem börsennotierten Immobilienkonzern gehören. Der Kredit wird aus den Mieten und bei Fälligkeit durch eine Refinanzierung oder einen Verkauf zurückgeführt. Die Analyse des Kreditgebers dreht sich deshalb um Ertrag, Wert und die Durchsetzbarkeit seiner Sicherheiten.

Seit dem Zinsanstieg 2022 ist der deutsche Markt von Refinanzierungslücken, Wertrückgängen bei Büro- und manchen Einzelhandelsimmobilien und einer größeren Rolle alternativer Kreditgeber geprägt. Viele bestehende Kredite wurden verlängert oder restrukturiert statt verwertet. Ob ein Kreditgeber, ein Sponsor oder ein neuer Investor beteiligt ist – dieselben rechtlichen Bausteine bestimmen die Verhandlungspositionen: Rang und Durchsetzbarkeit der Grundschuld, Reichweite der Mietabtretung, Schutz der Mieter und Kosten der Verwertung. Wer diese Bausteine kennt, kann die Spielräume in einer Verhandlung realistisch einschätzen.

Senior-, Whole-Loan- und Mezzanine-Strukturen

Ein Senior-Darlehen wird der Objektgesellschaft gewährt und an der Immobilie selbst besichert. Benötigt der Sponsor mehr Fremdkapital, als ein Senior-Kreditgeber bereitstellt, wird die Kapitalstruktur durch Mezzanine-Kapital auf Ebene einer Holdinggesellschaft erweitert, besichert durch eine Verpfändung der Geschäfts- oder Gesellschaftsanteile an der Objektgesellschaft, oder durch Preferred Equity. Manche Kreditgeber bieten einen Whole Loan an und verkaufen die nachrangige Tranche auf Grundlage einer Vereinbarung zwischen den Kreditgebern (Agreement Among Lenders) an einen zweiten Kreditgeber.

Das Rangverhältnis zwischen Senior- und Mezzanine-Gläubigern wird in einem Intercreditor-Vertrag festgelegt, der Zahlungsnachrang, Stillhaltefristen, Heilungsrechte und das Recht des Mezzanine-Kreditgebers zur Ablösung des Senior-Darlehens regelt. Für beide Seiten ist dieser Vertrag in der Krise oft wichtiger als der eigene Kreditvertrag, weil er festlegt, wer wann handeln darf und wer auf wessen Entscheidung warten muss.

Grundschulden und Mietabtretungen in der Immobilienfinanzierung

Die Sicherungsgrundschuld ist ein nicht akzessorisches Recht, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu erhalten (§ 1191 BGB). Sie kann einen revolvierenden oder wechselnden Kreditsaldo sichern und übersteht eine Refinanzierung, wenn der neue Kreditgeber die Grundschuld zusammen mit einer neuen Sicherungszweckerklärung abgetreten erhält. Der Eigentümer behält Einreden aus dem Sicherungsvertrag gegenüber jedem Erwerber der Grundschuld (§ 1192 Abs. 1a BGB), und das Kapital wird erst nach sechsmonatiger Kündigung fällig; diese Frist kann nicht verkürzt werden, wenn die Grundschuld eine Geldforderung sichert (§ 1193 BGB).

Die Grundschuldbestellungsurkunde enthält eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer (§ 800 ZPO), sodass der Kreditgeber die Vollstreckung einleiten kann, ohne zuvor klagen zu müssen. Diese Unterwerfungserklärung gehört deshalb zum festen Bestandteil jeder Immobilienfinanzierung und wird in aller Regel bereits bei der Bestellung der Grundschuld mitbeurkundet.

Kraft Gesetzes erstreckt sich die Hypothek – und über § 1192 Abs. 1 BGB auch die Grundschuld – auf die Miet- und Pachtforderungen aus dem Grundstück (§ 1123 Abs. 1 BGB). Diese gesetzliche Reichweite ist jedoch begrenzt: Verfügungen über die Miete vor ihrer Beschlagnahme sind dem Kreditgeber gegenüber wirksam (§ 1124 Abs. 1 BGB), und nach der Beschlagnahme kann der Kreditgeber nur die Mieten ab dem laufenden Monat erfassen. Kreditgeber lassen sich daher gegenwärtige und künftige Mietforderungen ausdrücklich abtreten, in der Regel still bis zum Verzug, und verlangen, dass die Mieten auf ein verpfändetes Mietkonto gezahlt werden. Abtretung und Kontoverpfändung verschaffen dem Kreditgeber die Kontrolle über die Zahlungsströme lange vor einer förmlichen Verwertung.

Mietrecht und die Position des Kreditgebers

Der Erwerber einer vermieteten Immobilie tritt in bestehende Mietverträge ein (§ 566 BGB, auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar über § 578 BGB). Dasselbe gilt für den Ersteher in der Zwangsversteigerung, vorbehaltlich eines Sonderkündigungsrechts nach dem ZVG. Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr bedürfen der Textform; andernfalls gelten sie als auf unbestimmte Zeit geschlossen und können mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden (§ 578 Abs. 1 BGB). Kreditgeber prüfen die Mietbedingungen sorgfältig, denn ein vorzeitig kündbarer Mietvertrag untergräbt die Erträge, an denen die Kredithöhe bemessen ist. Ein Formmangel in einem langfristigen Gewerbemietvertrag ist daher nicht nur ein Thema für Vermieter und Mieter, sondern unmittelbar auch für die Immobilienfinanzierung, die auf diesem Mietvertrag aufbaut.

Covenants, Bewertung und Überwachung

Die deutsche Immobilienfinanzierung verwendet dieselben Finanzkennzahlen wie andere europäische Märkte: Beleihungsauslauf (Loan to Value, LTV), Zinsdeckungsgrad (Interest Cover Ratio, ICR) und Schuldendienstdeckungsgrad (Debt Service Cover Ratio, DSCR), häufig mit einer Cash-Trap-Schwelle auf einem niedrigeren und einem Kündigungsgrund auf einem höheren Niveau. Bewertungsklauseln regeln, wer den Gutachter bestellt, wie oft Bewertungen verlangt werden dürfen und wer die Kosten trägt. Informationspflichten betreffen Mieterlisten, Leerstand, Investitionsausgaben, Mietrückstände und den Stand wesentlicher Mietverträge, in der Regel vierteljährlich mit einer von der Geschäftsführung des Kreditnehmers unterzeichneten Compliance-Bescheinigung.

ESG-Anforderungen haben Eingang in die Kreditdokumentation gefunden. Kreditgeber verlangen Energieausweise, Verbrauchsdaten und mitunter einen Plan zur Verbesserung der Energieeffizienz, teilweise um ihre eigenen Offenlegungspflichten zu erfüllen. Nachhaltigkeitsgebundene Margen, die an messbare Gebäudekennzahlen geknüpft sind, werden immer häufiger. Kreditnehmer sollten sicherstellen, dass ESG-Covenants erreichbar sind, dass die für die Berichterstattung erforderlichen Daten von Mietern und Property Managern tatsächlich verfügbar sind und dass ein Verstoß zu einer Margenerhöhung führt und nicht zu einem Kündigungsgrund, der die Fälligstellung des Kredits ermöglichen würde.

Due Diligence und Auszahlungsvoraussetzungen der Immobilienfinanzierung

Kreditgeber in der Immobilienfinanzierung stützen ihre Kreditentscheidung auf ein Bewertungsgutachten, ein technisches Gutachten und eine rechtliche Due Diligence. Die rechtliche Prüfung umfasst typischerweise:

• Eigentum und Belastungen: aktuelle Grundbuchauszüge, bestehende Grundschulden und deren Löschung, Dienstbarkeiten, Baulasten, die in dem gesonderten öffentlichen Verzeichnis der Bauaufsichtsbehörde eingetragen sind, sowie gemeindliche Vorkaufsrechte.
• Mietverträge: Miethöhe, Laufzeiten, Sonderkündigungsrechte, Indexierung, Einhaltung der Textform bei längeren Mietverträgen und die Bonität von Ankermietern.
• Öffentliches Recht: Baugenehmigungen, Nutzungsbeschränkungen, Altlasten und Denkmalschutz, die sowohl den Wert als auch die Investitionsausgaben beeinflussen können.
• Gesellschaftsrecht: Vertretungsmacht und Zustimmungen auf Seiten des Kreditnehmers, die Gesellschafterstruktur und etwaige Change-of-Control-Beschränkungen in Mietverträgen oder Joint-Venture-Verträgen.
• Steuern: Grunderwerbsteuerbelastung beim Erwerb und bei einer späteren Verwertung sowie die Abzugsfähigkeit von Zinsen nach den Regeln der Zinsschranke.

Zu den Auszahlungsvoraussetzungen gehören in der Regel die unterzeichnete und beurkundete Grundschuldbestellungsurkunde, der Nachweis, dass der Notar den Eintragungsantrag gestellt hat, die Freigabe vorrangiger Sicherheiten, Mietkontoverpfändungen mit der Bestätigung der kontoführenden Bank und Versicherungsbestätigungen, die den Kreditgeber benennen. Weil Grundbuchämter für die Eintragung einer Grundschuld Wochen benötigen können, erfolgt die Auszahlung üblicherweise gegen eine Notarbestätigung, dass die Eintragung beantragt ist und keine entgegenstehenden Anträge vorliegen. Die Notarbestätigung überbrückt damit die Zeit zwischen Auszahlung und Eintragung, in der der Kreditgeber noch keine eingetragene Sicherheit hat, aber bereits darauf vertrauen kann, dass seine Grundschuld mit dem vereinbarten Rang eingetragen wird.

Zinssicherung und Zinsänderungsrisiko

Variabel verzinste Immobilienkredite werden in der Regel durch Zinsswaps oder Zinscaps abgesichert. Die Hedging-Gegenpartei partizipiert über die Sicherungszweckerklärung an der Grundschuld und den übrigen Sicherheiten, für planmäßige Zahlungen typischerweise gleichrangig mit dem Kreditgeber und für Close-out-Beträge je nach Transaktion vor- oder nachrangig. Als die Zinsen stiegen, stellten viele Kreditnehmer fest, dass ihre Caps vor ihren Krediten ausliefen, und Kreditgeber verlangten neue Caps zu deutlich höheren Kosten. Zinssicherungspflichten, Pflichten zum Ersatz auslaufender Caps und der Umgang mit Auflösungskosten bei einer Refinanzierung sind deshalb in jedem Term Sheet Verhandlungsgegenstand. Kreditnehmer sollten die Laufzeit der Zinssicherung von Beginn an mit der Laufzeit der Immobilienfinanzierung abstimmen, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Debt Funds, alternative Kreditgeber und Erlaubnispflicht

Die gewerbsmäßige Gewährung von Gelddarlehen ist ein Bankgeschäft im Sinne des Kreditwesengesetzes (KWG) (§ 1 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 KWG) und bedarf der Erlaubnis der BaFin (§ 32 Abs. 1 KWG).

Ausländische Kreditgeber, die in Deutschland tätig sind, brauchen daher eine Erlaubnis, einen EU-Pass oder eine verlässliche Ausnahme; Kreditkäufe am Sekundärmarkt werfen ähnliche Fragen auf. Investmentfonds unterliegen einem eigenen Regime: Deutsche Spezial-AIF dürfen Gelddarlehen gewähren (§ 273a KAGB), und AIF-Verwaltungsgesellschaften, die Darlehen vergeben, müssen nach den mit der Umsetzung der AIFMD II eingeführten Regeln über ein angemessenes Kreditrisikomanagement verfügen (§§ 29a, 29b KAGB). Unser Beitrag zur AIFMD II und der deutschen Fondsreform erläutert diese Vorschriften.

Für Kreditnehmer bieten alternative Kreditgeber Flexibilität beim Fremdkapitalanteil und Schnelligkeit, häufig zu höheren Kosten und mit strengeren Kontrollrechten. Ob sich eine solche Immobilienfinanzierung lohnt, hängt daher vom konkreten Bedarf des Kreditnehmers und von seinem Zeitplan ab. Für Banken, die notleidende Immobilienkredite verkaufen, regelt das Kreditzweitmarktgesetz Pflichten für Kreditkäufer und Kreditdienstleister; siehe unseren Beitrag zu NPL-Transaktionen und dem Kreditzweitmarktgesetz.

Verwertungs- und Refinanzierungsrisiken der Immobilienfinanzierung

Die Verwertung deutscher Immobilien erfolgt über die Gerichte. Der Kreditgeber kann nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung beantragen. In der Zwangsverwaltung zieht ein gerichtlich bestellter Verwalter die Mieten ein, erhält die Immobilie und führt bestehende Mietverträge fort (§ 152 ZVG), was den Wert während einer Sanierungsphase sichert. Die Zwangsverwaltung kann parallel zur Zwangsversteigerung betrieben werden und verschafft dem Kreditgeber Zugriff auf die laufenden Erträge, während das Versteigerungsverfahren noch läuft.

Eine Zwangsversteigerung kann ein Jahr oder länger dauern. Im ersten Versteigerungstermin muss das Gericht den Zuschlag versagen, wenn das Meistgebot unter der Hälfte des Grundstückswerts liegt (§ 85a ZVG), und ein Berechtigter, der bei einem Gebot von sieben Zehnteln des Werts besser gedeckt wäre, kann die Versagung des Zuschlags unterhalb dieser Grenze beantragen (§ 74a ZVG).

Viele Kreditgeber verwerten lieber auf Holding-Ebene, indem sie die verpfändeten Anteile an der Objektgesellschaft verkaufen; das ist schneller und lässt Mietverträge und Genehmigungen unberührt. Ein Anteilsverkauf kann Grunderwerbsteuer auslösen, wenn mindestens 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft übertragen oder in einer Hand vereinigt werden, und Kreditgeber müssen diese Kosten einkalkulieren. Einvernehmliche Lösungen wie ein abgestimmter Verkauf durch den Kreditnehmer, eine Kreditverlängerung mit Cash Sweeps oder ein Debt-for-Asset-Swap bleiben das häufigste Ergebnis. Stehen die Sponsoren insgesamt unter Druck, können auch die Restrukturierungsinstrumente des StaRUG eingesetzt werden; siehe unsere Seite zum Restrukturierungsrahmen nach dem StaRUG.

So unterstützt TRW & Co

Wir beraten Banken, Debt Funds, Versicherer, Sponsoren und Kreditnehmer in der Immobilienfinanzierung in Deutschland: Akquisitions- und Projektentwicklungsfinanzierungen, Refinanzierungen, Mezzanine- und Whole-Loan-Strukturen, Intercreditor-Verträge und Kreditportfoliotransaktionen. Wir entwerfen und verhandeln Kredit- und Sicherheitendokumente, prüfen Mietverträge und Grundbuchstände und arbeiten bei Akquisitionen mit unseren Kolleginnen und Kollegen für Immobilientransaktionen zusammen. In Krisensituationen analysieren wir Verwertungsoptionen, verhandeln Stillhaltevereinbarungen und Verlängerungen und beraten zur Anteilsverwertung und zu Kreditverkäufen. Diese Seite enthält allgemeine Informationen und keine Beratung zu einem bestimmten Kredit. Wenn Sie eine Finanzierung besprechen möchten, nehmen Sie Kontakt mit uns auf.