Der Bau-Turbo: schnellere Genehmigungen für den Wohnungsbau nach dem BauGB

Was ist der Bau-Turbo?

„Bau-Turbo“ ist die gängige Bezeichnung für das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, mit dem das Baugesetzbuch (BauGB) geändert wurde und das im Herbst 2025 in Kraft getreten ist. Sein Grundgedanke ist einfach: Wo Wohnraum dringend benötigt wird, soll eine Gemeinde nicht erst einen Bebauungsplan aufstellen oder ändern müssen, bevor ein Wohnungsbauvorhaben genehmigt werden kann. Stattdessen kann die Baugenehmigungsbehörde das Vorhaben unmittelbar und unter Abweichung von den planungsrechtlichen Vorgaben genehmigen, wenn die Gemeinde zustimmt.

Die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans dauert in Deutschland typischerweise Jahre, weil sie mehrere Runden der Öffentlichkeitsbeteiligung, eine Umweltprüfung und Ratsbeschlüsse erfordert. Der Bau-Turbo bietet eine Abkürzung für einzelne Vorhaben und für Gruppen vergleichbarer Vorhaben. Er ersetzt die Planung jedoch nicht vollständig: Die Gemeinde behält über ihre Zustimmung die Kontrolle, nachbarliche Interessen sind zu berücksichtigen, und Umweltanforderungen gelten weiterhin.

Die Reform besteht aus drei Instrumenten, einem besonderen Zustimmungsverfahren und einer zeitlichen Befristung. Dieser Beitrag erläutert jedes Element und gibt praktische Hinweise für Projektentwickler, Investoren und Grundstückseigentümer sowie für Gemeinden, die entscheiden müssen, wie sie die neuen Befugnisse nutzen.

Die drei Instrumente des Bau-Turbos

Die allgemeine Abweichungsklausel: § 246e BauGB

Das weitreichendste Instrument ist § 246e Abs. 1 BauGB. Mit Zustimmung der Gemeinde kann bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 von den Vorschriften des Baugesetzbuchs oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs erlassenen Vorschriften abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem der folgenden Vorhaben dient:

• der Errichtung von Gebäuden, die Wohnzwecken dienen;
• der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird;
• der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich erforderlicher Änderungen oder Erneuerungen.

Werden solche Vorhaben zugelassen, können auf derselben Grundlage auch Folgeeinrichtungen zugelassen werden: Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke, die den Bewohnern dienen, sowie Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner (§ 246e Abs. 5 BauGB). Das ermöglicht kleine, gemischt genutzte Quartiere statt reiner Wohnsiedlungen.

Befreiung vom Bebauungsplan: § 31 Abs. 3 BauGB

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans erlaubt § 31 Abs. 3 BauGB nun mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen Befreiungen von den Festsetzungen des Plans zugunsten des Wohnungsbaus, wenn die Befreiung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Anders als die herkömmliche Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB setzt sie nicht voraus, dass die Grundzüge der Planung unberührt bleiben. Mit den öffentlichen Belangen unvereinbar ist die Befreiung allerdings insbesondere dann, wenn eine überschlägige Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen ergibt.

Abweichen von der Umgebung: § 34 Abs. 3b BauGB

Im unbeplanten Innenbereich muss sich ein Vorhaben normalerweise nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen (§ 34 Abs. 1 BauGB). Nach dem neuen § 34 Abs. 3b BauGB kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohnzwecken dienenden Gebäudes dient und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Damit sind etwa zusätzliche Geschosse oder eine dichtere Bebauung als in der Umgebung möglich. Besonders relevant ist das in innerstädtischen Lagen, in denen große Teile der Flächen nicht von einem Bebauungsplan erfasst sind und die umgebende Bebauung sonst Höhe und Dichte neuer Wohngebäude begrenzen würde.

Die Zustimmung der Gemeinde als Schlüssel

Alle drei Instrumente hängen von der Zustimmung der Gemeinde ab. § 36a BauGB regelt diese Zustimmung, und § 246e Abs. 2 BauGB erklärt ihn für die allgemeine Abweichungsklausel für anwendbar. Die wesentlichen Merkmale:

• Die Zustimmung ist auch dann erforderlich, wenn die Gemeinde selbst Baugenehmigungsbehörde ist.
• Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie hat damit einen weiten Spielraum, der ihre Planungshoheit widerspiegelt.
• Die Zustimmung kann davon abhängig gemacht werden, dass sich der Vorhabenträger zur Einhaltung bestimmter städtebaulicher Anforderungen verpflichtet – etwa zu Quoten für bezahlbaren Wohnraum, Grünflächen, Mobilität oder Beiträgen zur Infrastruktur.
• Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn die Gemeinde sie nicht innerhalb von drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert.
• Die Gemeinde kann der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb einer angemessenen Frist von höchstens einem Monat geben; die Entscheidungsfrist verlängert sich dann entsprechend.
• Die Entscheidung der Gemeinde über die Zustimmung kann nur im Rahmen eines Verfahrens gegen die Genehmigungsentscheidung selbst überprüft werden (§ 36a Abs. 3 BauGB).

In der Praxis wird die Zustimmung häufig verhandelt werden. Viele Gemeinden haben interne Leitlinien oder Ratsbeschlüsse dazu beschlossen oder bereiten sie vor, wie sie den Bau-Turbo nutzen wollen – etwa welche Gebiete geeignet sind, welche Bedingungen sie stellen und welche Vorhaben sie nicht unterstützen. Projektentwickler sollten diese Leitlinien frühzeitig beschaffen und prüfen, ob der Rat Zustimmungsentscheidungen auf die Verwaltung übertragen oder sich selbst vorbehalten hat, weil dies den Zeitplan erheblich beeinflusst. Wer die Abläufe in der jeweiligen Gemeinde kennt, kann seinen Antrag gezielter vorbereiten und unnötige Verzögerungen vermeiden.

Grenzen: Nachbarn, Umwelt und die Frist 2030

Nachbarliche Interessen und öffentliche Belange

Jedes Instrument setzt voraus, dass die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Nachbarn können eine Genehmigung anfechten, die ihre geschützten Interessen missachtet – etwa durch unzumutbare Verschattung, Lärm oder Einsichtnahme über das hinnehmbare Maß hinaus. Das Gebot der Rücksichtnahme auf Nachbarn ist daher das wichtigste Prozessrisiko bei Vorhaben nach dem Bau-Turbo, und eine sorgfältige Dokumentation der Abwägung in der Genehmigung ist unerlässlich. Vorhabenträger sollten deshalb schon im Antrag darlegen, wie sie nachbarliche Belange berücksichtigt haben, etwa durch Verschattungsstudien oder Lärmgutachten.

Umweltprüfung

Ergibt eine überschlägige Prüfung, dass eine Abweichung nach § 246e BauGB für Vorhaben im Außenbereich oder eine Abweichung von Bebauungsplänen voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat, ist eine Strategische Umweltprüfung durchzuführen. Für bestimmte große Städtebauprojekte, die im Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung aufgeführt sind, bleibt die Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung oder zur Vorprüfung bestehen. Im Außenbereich gilt die allgemeine Abweichungsklausel nur für Vorhaben, die in einem räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 Abs. 1, 2 oder § 34 BauGB zu beurteilen sind, und die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ist anzuwenden (§ 246e Abs. 3 BauGB).

Die Befristung

Die allgemeine Abweichungsklausel kann bis zum 31. Dezember 2030 genutzt werden. Die Befristung bezieht sich auf den Zeitraum, in dem die Vorschrift in Baugenehmigungsverfahren angewendet werden kann, nicht auf die Geltungsdauer erteilter Genehmigungen (§ 246e Abs. 4 BauGB). Vor Ende 2030 erteilte Genehmigungen bleiben daher nach den allgemeinen Regeln über die Geltungsdauer von Baugenehmigungen wirksam.

Projektentwickler, die Vorhaben für die späten 2020er-Jahre planen, sollten die Frist dennoch im Blick behalten und sich nicht auf eine Verlängerung verlassen. Da Genehmigungsverfahren, gemeindliche Zustimmung und eine etwaige Umweltprüfung viele Monate dauern können, sollten Anträge für Vorhaben, die auf § 246e BauGB angewiesen sind, deutlich vor Ende 2030 gestellt werden – mit genügend Zeit, um auf Nachforderungen von Unterlagen zu reagieren.

Den Bau-Turbo in der Praxis nutzen

Typische Anwendungsfälle sind:

• Umwandlung von Büro- oder Einzelhandelsflächen in Wohnungen, wenn der Bebauungsplan ein Kern- oder Gewerbegebiet festsetzt, das Wohnnutzung nicht zulässt;
• Aufstockung und Nachverdichtung in bestehenden Wohngebieten, wenn die Festsetzungen des Plans zu Höhe oder Geschossfläche überschritten würden;
• Bebauung von Baulücken im Innenbereich, wenn das Vorhaben nicht dem Maßstab der Umgebung entspräche;
• Entwicklung am Ortsrand, wenn das Grundstück an bebaute Bereiche angrenzt und die Voraussetzungen für den Außenbereich erfüllt sind.

Die neuen Regeln verdrängen kein sonstiges öffentliches Recht. Das Bauordnungsrecht der Länder, Denkmalschutz, Naturschutz, Immissionsschutz, Lärmschutz und die Regeln zur Kapazität der Infrastruktur gelten weiterhin. Vorhaben neben Industriestandorten etwa müssen sich weiterhin mit Lärm und Gerüchen auseinandersetzen, und die Emissionen bestehender Betriebe dürfen nicht deshalb eingeschränkt werden, weil neue Wohnbebauung näher an sie heranrückt. Dieser letzte Punkt ist für Betreiber von Industrieanlagen wichtig, die sich unter Umständen am gemeindlichen Zustimmungsverfahren beteiligen wollen.

Begleitende Maßnahmen im Wohnungsbaupaket

Das Wohnungsbaupaket enthält auch Instrumente zur Sicherung bestehenden Wohnraums. So sieht die Befugnis der Länder, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen, in denen die Umwandlung von Mietwohngebäuden in Wohnungseigentum einer Genehmigung bedarf (§ 250 BauGB), nun vor, dass die Rechtsverordnungen der Länder spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft treten müssen. Investoren, die Wohnportfolios zur Aufteilung erwerben, sollten prüfen, ob eine solche Gebietsbestimmung gilt.

Die neuen Regeln wirken auch mit den Planungsreformen für Energieinfrastruktur und mit dem Bauordnungsrecht der Länder zusammen, von denen mehrere geändert wurden, um Genehmigungen für Umnutzungen und Aufstockungen zu vereinfachen. Auf Bundesebene wird über eine umfassende Novelle des Baugesetzbuchs diskutiert; vor einem Rückgriff auf die geltenden Regeln über 2026 hinaus sollte geprüft werden, ob es weitere Reformen gegeben hat.

Hinweise für Projektentwickler und Gemeinden

Projektentwickler und Investoren sollten ihren Grundstücksbestand und ihre Akquisitionspipeline nach Flächen durchsuchen, auf denen der Bau-Turbo Wohnungsbau ohne neuen Bebauungsplan ermöglichen könnte. Ein früher Dialog mit der Gemeinde, eine belastbare Bewertung der nachbarlichen Interessen und Umweltauswirkungen und ein klares Angebot an Zusagen verbessern die Aussichten auf Zustimmung. Kaufverträge über Grundstücke können mit Bedingungen oder Kaufpreisanpassungen gestaltet werden, die an die Erteilung einer Genehmigung nach dem Bau-Turbo anknüpfen.

Gemeinden sollten entscheiden, wie sie das Instrument strategisch einsetzen: Leitlinien zu geeigneten Gebieten, Standardbedingungen und Quoten für bezahlbaren Wohnraum tragen zu einheitlichen Entscheidungen bei und vermeiden eine willkürliche Behandlung. Die dreimonatige Frist bis zur fingierten Zustimmung bedeutet, dass Gemeinden interne Abläufe benötigen, um rechtzeitig zu entscheiden. Andernfalls droht eine fingierte Zustimmung zu Vorhaben, mit denen sich die zuständigen Gremien inhaltlich gar nicht befasst haben.

Nachbarn und bestehende Betriebe sollten Anträge verfolgen und die Gelegenheit zur Stellungnahme nutzen, wo sie angeboten wird, weil die Zustimmung der Gemeinde nur zusammen mit der Genehmigung angegriffen werden kann.

So unterstützt TRW & Co beim Bau-Turbo

Wir beraten Projektentwickler, Investoren, Grundstückseigentümer und Gemeinden im Planungs- und Baurecht. Bei Vorhaben nach dem Bau-Turbo prüfen wir die Voraussetzungen nach § 246e, § 31 Abs. 3 und § 34 Abs. 3b BauGB, entwickeln Genehmigungsstrategien und begleiten Verhandlungen über die gemeindliche Zustimmung, entwerfen städtebauliche Verträge und verteidigen Genehmigungen gegen Nachbarklagen. Außerdem beraten wir Industriebetreiber, deren Interessen durch heranrückende Wohnbebauung berührt werden. Unsere Arbeit ist verbunden mit unseren Praxisbereichen Planungs- und Umweltrecht und Immobilientransaktionen sowie mit unseren Beiträgen zu immissionsschutzrechtlichen Genehmigungen und zum Erbbaurecht. Bitte nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.